זכות המקרקעין - כל המידע

זכות המקרקעין

 כשאנחנו באים לנתח מה היא זכות המקרקעין . חשוב שקודם נגדיר בצורה ברורה מהו מקרקעין ?

לפי בית המשפט העליון מקרקעין מוגדר כקרקע וכל דבר שבנוי או נטוע אליה ומחובר בחיבור של קבע לאדמה. עוד שם שניתן למקרקעין הוא נדל"ן , הכוונה לנכסי דה לא ניידי כלומר נכסים שלא ניתנים להזזה .

סוגי הזכויות במקרקעין הם :

1.זיקת הנאה – מדובר על זכות לשימוש במקרקעין או מניעת שימוש מסוים . הזיקה יכולה להתבצע על חלק מהנכס והיא מוגדרת באופן תמידי .

2. שכירות – שימוש בנכס לתקופה מסוימת כלומר לא לתמיד . שכירות של מעל 5 שנים מוגדרת כחכירה ושכירות של מעל 25 שנים מוגדרת כחכירה לדורות . כאשר מדובר על חכירה או על חכירה לדורות חייבים לדווח ללשכת רישום המקרקעין והעסקה צריכה להיות רשומה שם. כאשר מדובר על שכירות קצרת טווח אבל עם אופציה למעל חמש שנים יש צורך ברישום בלשכת המקרקעין . השכירות יכולה להירשם על חלק מהמקרקעין .

3. בעלות – הזכות להחזיק בנכס ולבצע בו מה שרוצים כמובן לפי מגבלות החוק . הזכות כוללת את כל מה שנטוע או בנוי על הקרקע לפי הגדרת המקרקעין . הבעלות היא זכות לצמיתות ואינה מוגדרת כזכות זמנית . הבעלות חייבת להירשם על כל המקרקעין .

4.משכנתא – מדובר על לקיחת הלוואה ושעבוד של הנכס למלווה עד לפירעון ההלוואה . משכנתא מחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין , ניתן גם לרשום את העסקה ברשום משכונות .  במקרה בו הלווה הפסיק לשלם את ההלוואה , עומדת למלווה הזכות לקבל את הנכס . המשכנתא מגבילה את הלווה בתקופה שמחזיר את ההלוואה מביצוע עסקאות שקשורות בנכס .

5. זכות הקדימה – מחייבת בעלים של נכס להציע את הנכס למכירה קודם למישהו מסוים ורק אם אין לו עניין בנכס הוא יימכר לאחר . החוק נותן פרק זמן של 30 יום להגיב להצעה של בעל הנכס אחרי פרק זמן זה ייחשב בעל זכות הקדימה כמוותר על זכותו .

למה חשוב להכיר את חוק המקרקעין בהקשר לתמ א 38 ?

בפרויקט מסוג תמ א נחתמת עסקה בין דיירי בניין ליזם חיצוני . חשוב שהדיירים ידעו מה הן הזכויות שמגיעות להם בהתאם לחוק וכיצד יש לבצע עסקה עם היזם . האם העסקה מחייבת רישום בלשכת המקרקעין ומה הוא ההבדל בין מושגים כמו בעלות או חכירה.