תמ"א 38 בעיות בשטח ופתרונות

 

1.היתרים לתמ"א 38 – התוכנית דורשת היתרים רבים ולעיתים התכנון לא תואם את התקנות של המועצה האזורית . העיקוב יכול להיות משמעותי ולעלות לחברה כסף רב . על כן יש לבוא במגעים מול המועצה האזורית ולתכנן תכנון מדוקדק שתואם את כל דרישות המועצה . כאן באים לדי ביטוי הניסיון והמקצועיות של החברה .

 

2. דייר סוחט – לפעמים אחד הדיירים מתעקש להתנגד לתוכנית ורוצה עוד ועוד תמריצים . הדיירים והחברה צריכים לדבר עם אותו דייר ולהבין מה בדיוק הבעיה והאם ההתנגדות נובעת ממניעים עניינים . במקרה הצורך ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים .

   

3. החתימה על חוזה – הדיירים רוצים לדעת את כל הפרטים על הפרויקט ואת לוח הזמנים המדויק בזמן שהיזם רוצה להוציא מינימום כסף לפני החתימה על הפרויקט . הפתרון האפשרי במקרה זה טמון ביכולת של הצדדים להתפשר . החברה צריכה לתת מקסימום מידע לדיירים על הפרויקט ועל לוח הזמנים והדיירים צריכים להבין שאי אפשר לדעת לוח זמנים של מאה אחוז . על הדיירים ליצור מנגנון שיהיה מסוגל לקחת החלטות ולבצע את המשא ומתן עם החברה.

 

4.הערכת שווי – לעיתים הדיירים נוטים להעריך את שווי קומת הגג הרבה מעבר לאמת וחושבים שהחברה מנצלת אותם . אותם דיירים חושבים גם שעלות הפרויקט קטנה ושניתן לבצע אותו בעצמם . בנושא זה חשוב לזכור שהפרויקט כולל הוצאות רבות שאינן נגלות לעין. יש לבצע הערכה של העלות בעזרת מומחה בתחום ולפעול בזהירות.

 

5.דילמת הנציג – בדומה לתחומים אחרים גם בתמ"א 38 עולה השאלה מי יהיו הנציגים שינהלו את המשא ומתן עם החברה ויפעלו למימוש הפרויקט . כמובן התפקיד דורשני והנציג יצטרך להשקיע בו זמן רב .בנוסף לפעמים נוצר מצב שבו הנציג לא מייצג את האינטרסים של הרוב אלה בעיקר את האינטרסים של עצמו. לכן החברה צריכה לוודא שהנציגים שאיתם היא נמצאת במגעים מקובלים על שאר דיירי הבניין . צריך גם לנסח תקנון מסוים שמורה מה הן ההחלטות שהנציגים יכולים לקחת ומה הן החלטות שכל הדיירים צריכים להצביע עליהן. הנציגים יתוגמלו בבונוס מסוים שייקבע בשיתוף עם דיירי הבניין .

 

6.חוסר שוויון – בדרך כלל קיים הבדל בשיפור רמת החיים ובעליית ערך הנכסים לדוגמא עבור דייר שגר בקומה שמינית ואין לו מעלית המשמעות של התקנת מעלית גדולה בהרבה מדייר שמתגורר בקומה הראשונה . קשה מאד לדאוג שכל הדיירים ייהנו בצורה שווה לגמרי מהפרויקט אבל על הדיירים לשמור על אחווה ולא להיות צרי עין . הפרויקט תורם לרווחת כל הבניין ולכן עדיף שלא ייפול בגלל מניעים לא עניינים.

 

 

7. חברות לא מקצועיות – היום תמא 38 מתפתחת ונכנסות חברות רבות לתחום . לחלק מהחברות אין ניסיון והן מבטיחות לדיירים הבטחות לא ראליות . אחר כך אותן חברות עוזבות את הדיירים באמצע הפרויקט . על הדיירים להיות ערניים ולבקש מידע על החברה שרוצה לבצע את הפרויקט . החוזה עם החברה צריך להיות מפורט ולכלול את כל הסוגיות שקשורות בביצוע.