התכנית חלה למעשה על כל הבניינים במדינה שנבנו על פי היתרי בנייה כחוק ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413). התכנית מפרידה בין הבתים שההיתר לבנייתם הוצא החל מ1 בינואר 1980 לבין בתים שההיתר לבנייתם הוצא לפני מועד זה.

• חיזוק וחידוש המעטפת החיצונית של הבניין
• הוספת מעלית
• חידוש לובי וחדר מדרגות
• הוספת אגף
• הרחבת דירות קיימות עד 25 מ"ר נוספים
• הוספת אינטרקום ותיבות דואר חדשות
• חידוש מרחב חיצוני
• הוספת חניה
• חידוש הגינה

 התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.

חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. התוכנית היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.

ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש התוכנית, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם

רבים סבורים כי רעידות אדמה משפיעות רק בקרבת מוקד הרעש. האם הנכס שלך נמצא באזור סיכון? על פי האתר הממשלתי להיערכות מפני רעידות אדמה, כל בנין בלתי תקני הוא איזור סיכון בפני עצמו. בהקשר של ישראל, חשיבות החיזוק עולה על חשיבות המרחק ממוקד הרעש. מתוך אתר ועדת ההיגוי הממשלתית: "רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש, השטח המאוכלס בישראל קרוב מאוד לאזור פעילות סיסמית. יחד עם זאת יש לזכור, שהסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא מפגיעה בבניינים. האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה". במילים אחרות, כל בנין שאינו בנוי לעמוד ברעידת אדמה - הוא איזור סיכון.

1. אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתוכנית להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.
2. אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א 38, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על התמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת תמ"א 38. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה התמ"א.

במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

בשלב ראשון צריך להתארגן בתוך הבניין ולהחליט ביחד על מימוש התוכנית . בשלב השני ניתן לעשות מימוש עצמי של התוכנית שהוא מסובך וגורר הוצאות כבדות או שאפשר לפנות לחברה שמתמחה בתחום. החברה דואגת לפרויקט משלב זה ומבצעת את כל הפעולות הנדרשות החל מהגשת בקשה להיתר בניה עד לביצוע התוכנית בפועל.

במקרה של מבנים שקיבלו היתרי בניה אחרי שנת 1980 ועדיין מעוניינים בביצוע תמ"א 38 הועדה המקומית רשאית לתת היתר בניה ללא תוכנית מפורטת . בנוסף רשאית הועדה לתת הקלות מסוימות בביצוע התוכנית . מבנים אלה לא יוכלו לקבל תוספות בניה הכלולות בתמ"א 38 ולכן פרויקטים אלה בדרך כלל אינם רווחיים.

כשנערכה תמ"א 38 הרוב הדרוש לביצוע התוכנית היה 100 אחוז מדיירי הבניין . כחלק משינוי חוק המקרקעין שונה גם הרוב הדרוש למימוש התוכנית . ישנן מספר אופציות למימוש התוכנית:

1. מימוש עצמי על ידי הדיירים בלי קבלת תוספות בניה – צריך רוב רגיל של בעלי הדירות.
2. מימוש עצמי תוך הרחבת דירות – במקרה זה צריך רוב של 60 אחוז מהדיירים.
3. מימוש על ידי חברה הכולל תוספות בניה שונות ביניהן הוספת קומה – צריך רוב של 66 אחוזים מהדיירים.

החיזוק לבניין יכול להתבצע במספר שיטות שונות , השיטה המתאימה למבנה תקבע על ידי מהנדס קונסטרקטור . השיטה הראשונה היא הוספת קירות תומכים לבניין . קירות אלה מכונים גם קירות הקשחה . השיטה השניה היא הוספת פיר מעלית העשוי מבטון , הפיר מחזק את יציבות המבנה . השיטה השלישית היא הוספת קורות פלדה ומסגרות בטון חדשות לעמודי הבניין . השיטה הרביעית היא הוספת ממ"דים (הממ"דים בנויים מחומרים קשים מאד שעוזרים בחיזוק היסודות של הבניין ).